楼市崩盘并非毫无预兆
2018-08-05 22:58

  马年伊始,楼市传出不安的声音。近日,一篇名为《房价已经崩盘的5点证据》的文章更是在网络上迅速蹿红。文章中提出了五大论据,意思是当前中国楼市一出现了一些不寻常的迹象,这些迹象都预示着中国的楼市将要崩盘。

  文章中所谓的“楼市崩盘五大证据”是指楼市出现了售房旺季楼市不旺、二、三、四线城市的楼市已经有价无市、银行已经缩紧房产的银根、抛售房产的民间人士越来越多、许多大亨纷纷撤资房地产等几大异象。作者认为楼市的这些反常举动是楼市将要崩盘的前兆。

  楼市走向也是江门购房者十分关心的问题。楼市是否真的出现了什么问题?“五大证据”靠谱吗?其实仔细一分析会发现作者未免有些危言耸听。江门业内人士均表示江门的楼市还远未到崩盘的地步。现在让我们逐一对照网络上流传的“五大证据”,看看江门中了几枪。

  文章作者认为,楼市崩盘并非毫无预兆,而旺季不旺的现象对于楼市而言是一个十分明显的迹象。文章中称,一月份素来是楼市销售的旺季,特别元旦更是不少开发商重点布局的销售节点。但今年根据媒体报道的数据,一月份九成楼市成交量下降,按照官方的67个城市房价对比,许多城市环比走下降趋势,包括北京这样的一线城市,楼市都显得冷清。文章据此判断今年的楼市已经出现了崩盘的迹象。

  笔者在住建部门官方网站查阅了江门中心城区楼市一月份的成交数据。数据显示,1月蓬江、江海区新建商品房网签面积14.33万平方米,其中住宅面积10.91万平方米,环比减少14.3%,同比减少5.9%;住宅网签套数999套,环比减少12.4%,同比增长6.6%。

  从上述数据中可以发现,江门楼市在一月份有着接近一千套的成交量。999套成交量是一个什么样的概念?为了让读者有更直观的感受,笔者专门对照了2013年江门楼市的成交情况。从江门住建部门公布的《江门市蓬江、江海区2013年房地产市场分析报告》可以看出,尽管是全年成交十分红火的2013年,也仅仅有三个月的成交套数超过一千套。也就是说,江门楼市今年一月份999套的成交量,虽然环比有所下跌,但仍能在去年的成交量中排上前列。所以,江门楼市一月份成交依然火爆,并未出现旺季不旺的现象。

  “很多房东就是挂着看看行情和价格,并不是诚心要卖的。”某中介人员表示,大部分房东都不愿意降价,在他们登记的房源记录中,诚心卖房的房东不多,很多直接标注着房东不愿接电话。

  文章的第二条证据即是认为全国很多地方出现了“鬼城”,楼盘建得多但销售困难,楼房空置率高,不少地方成空城。

  而从笔者的走访情况来看,江门楼市并没有出现销售十分困难的情况。部分楼盘推出即售罄,市场反应较为热烈。据专门研究江门楼市的心码工作室对江门在售楼盘监控统计,一月份各楼盘的销售比较火热,以一月份排名销售榜榜首的海逸城邦为例,一月份该楼盘销售255套,一下子消化掉存量的三分之一左右。紧跟其后的江海碧桂园销售160套,仅剩46套,已去化大半。二月份依然是海逸城邦稳居榜首,销售87套,潮连的甘兰苑黑马杀出,销售了73套,消化掉接近一半存量。

  从推货来看,三月份帕佳图·世家开放售楼部,吸引了大量的人气。同在滨江新区的锦富·汇景湾开放板房也吸引了大量潜在购房者前来参观。保利大都会二期、奥园·益丞广场三期等都相继开盘,而且无论是从销售情况还是吸聚人气的能力来看,都不存在有价无市的情况。

  “江门的楼盘从来都不愁卖。这也是江门房价会显得偏高的原因之一。”一位江门房地产资深业内人士说,“因为江门的楼盘较少,中心城区才几十个新盘,从总体而言供应量还是偏小的。”

  虽然江门不存在有价无市的现象,但随着江门核心的北移,江门的城市框架被迅速拉大。继北新区之后,目前滨江新区成为了江门楼市最为热门的区域之一。然而,由于江门的人口数量并不大,北新区经过多年的发展仍未算十分成熟,不少楼盘的空置率比较高,值得关注。

  文章中认为,作为对风向嗅觉最敏感的金融界已经嗅到了中国楼市的异样气息。为了规避风险,银行已经收紧了对房地产的贷款,对房地产方面的支持也越来越谨慎。不久前传言兴业银行停止房贷更是让楼市虚惊一场。

  在江门,银行贷款收紧却是确实存在的事实。往年年初的房贷一般比较松动,无论是放款的速度还是利率方面的优惠都相对比较宽松。但今年年初以来,江门却出现了房贷收紧的情况。贷款的利率普遍有上浮的现象,有的甚至高达10%-20%。

  笔者通过走访了解到,江门各大银行均表示利率优惠基本绝迹,而且还会有所上浮。农业银行岑经理表示基本按基准利率操作,但也要看客户的资质而定。工商银行一位客户经理则告诉笔者“要上浮5%到10%”,而且提醒笔者“放款会比较慢,可能要排队等”。建设银行的林经理也表示放款会相对困难一些,其他银行均有所上浮。据悉,二套房贷款会更加紧张。

  虽然贷款收紧,但各大银行均表示“不会停贷”。有业内人士也认为房地产贷款至少在目前而言仍是银行的一块优质资产,不会轻易停贷。但该名业内人士也认为银行意识到房地产的风险,购房者应该有所警惕。

  “五大证据”观点持有者认为,房地产势头不妙之后,民间有部分囤积着大量房产的“房叔、房婶”必然会大量抛售手中的房产,造成二手市场的异动,二手市场应出现一波抛售潮。

  然而在江门二手市场却未见出现抛售潮。笔者走访了数家房地产中介机构,负责人都称,今年年初二手房市场交易比较平稳,没有发现异常现象。

  “相对去年,今年的二手房交易算是平淡的了。”东鹏地产一名中介人士说。据悉,自从去年三四月份二手房交易暴涨之后,江门的二手房市场开始回落,市场一直比较平淡,今年也没有出现交易暴增的现象。

  而存量房方面交易也一切正常。根据住建部门官方网站发布的数据,江门中心城区1-2月存量住宅累计成交面积6.99万平方米,同比减少18.7%;累计成交724套,同比减少16.5%。

  市民对市场仍持有信心。手上有三套房产的杨女士认为现在的形式并没有那么恶劣,没到抛售房产的地步。

  文章作者认为最后一个证据便是房地产大亨纷纷撤离房地产。李嘉诚去年从内地撤资引发了不少人猜测。有人认为李嘉诚是看到了内地楼市的风险,所以抽身撤离。文章认为若房地产市场不景气,会有越来越多的大亨抽资撤离楼市。

  在江门这种情况并没有发生。近年来江门楼市一直受到房地产龙头企业的青睐。之前已有珠江地产、越秀地产、奥园地产等外来开发商巨头进驻,这两年还有保利、万达等地产巨鳄,一片外来开发商纷纷抢滩江门的景象。

  而且,这些地产巨头有扎根江门的迹象。许多地产巨头都在江门开发了不止一个项目。近日,奥园地产在江门的第三个项目开始发售。珠江地产也在江门有了多个项目。万达商业地产继续以它的速度冲击着江门的市场,保利地产在江门的住宅项目也即将开售第二期。可见,地产大鳄在江门是呈进攻姿态。

  而本土开发商继续发力,最典型的莫过于土生土长的帕佳图地产,今年五盘齐发,多点开花。华茵堡地产等也继续割据江门市场。

  在江门既看不到地产大亨抽资撤退,也看不到房企放缓速度,可见,所谓的第五条证据在江门并不成立。

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